Bail d’habitation : quelles différences entre logement vide et logement meublé ?
Vérifié le modified 2026-03-06 — Service-Public.gouv.fr
Trois types de bail permettent de mettre en location un logement pour que le locataire en fasse sa résidence principale : le bail d’un logement vide, le bail d’un logement meublé et le bail mobilité. Seules certaines règles sont communes à ces 3 types de contrats. Nous vous expliquons.
Un logement meublé utilisé comme résidence principale par le locataire, doit obligatoirement et au minimum contenir les meubles et les objets suivants :
- Literie avec couette ou couverture
- Volets ou rideaux dans les chambres
- Plaques de cuisson
- Four ou four à micro-onde
- Réfrigérateur
- Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d'une température maximale de -6°
- Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
- Ustensiles de cuisine
- Table
- Sièges
- Étagères de rangement
- Luminaires
- Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s'il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage...).
En conséquence, un inventaire et un état détaillé du mobilier doivent être faits lors de la remise des clés au locataire et lors de leur restitution au propriétaire (ou à l’agent immobilier). Ces documents doivent être signés par le propriétaire (ou l’agent immobilier) et par le locataire, et être annexés au bail. L'établissement de ces documents ne peut donner lieu à aucune autre facturation que celle liée à l'établissement de l'état des lieux (état des lieux d'entrée et état des lieux de sortie).
Un logement vide est un logement utilisé comme résidence principale par le locataire, et dépourvu d’au moins 1 des meubles ou objets caractérisant un logement meublé.
Le loyer d'un logement meublé est supérieur au loyer du même logement loué vide, compte tenu du mobilier mis à disposition.
Lorsque le logement doit devenir la résidence principale du locataire, il est possible d’opter pour un des types de bail suivants :
- Soit, pour un logement vide, un bail de logement vide
- Soit, pour un logement meublé, un bail de logement meublé ou un bail mobilité.
Ces différents types de bail s’accompagnent de règles particulières :
| Règles particulières | Bail de logement vide | Bail de logement meublé | Bail mobilité |
|---|---|---|---|
| Durée du bail | 3 ans minimum, sauf cas particulierRenouvellement du bail possible | 1 an minimum(9 mois si le locataire est étudiant)Renouvellement du bail possible | Minimum : 1 moisMaximum : 10 moisAu-delà de 10 mois, renouvellement du bail interdit |
| Locataire | Toute personne peut être locataire | Le locataire doit être dans au moins 1 des situations suivantes :Formation professionnelleÉtudes supérieuresContrat d'apprentissageStageEngagement volontaire dans le cadre d'un service civiqueMutation professionnelleMission temporaire dans le cadre de l'activité professionnelle | |
| Dépôt de garantie | Montant maximum : 1 mois de loyer (hors charges) | Montant maximum : 2 mois de loyer (hors charges) | Interdit |
| Paiement des charges locatives | Par provisions, et avec régularisation annuelle | Soit par provisions, et avec régularisation annuelleSoit au forfait | Au forfait |
| Révision du loyer en cours de bail | Révision annuelle du loyer, si une clause du bail la prévoit | Interdit | |
| Fiscalité du propriétaire | Impôt sur le revenu, le montant des loyers est à déclarer en tant que revenus fonciersPrélèvement sociauxTaxe foncière et taxes accessoiresCotisation foncière des entreprises (dans certains cas). | Impôt sur le revenu, le montant des loyers est à déclarer en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC)Prélèvement sociauxTaxe foncière (et taxes accessoires)Cotisation foncière des entreprises (dans certains cas)Cotisations sociales (dans certains cas) | |
| Fin de bail à l’initiative du locataire | À tout momentCongé à donner avec un délai de préavis de 3 mois (1 mois si cas particulier) | À tout momentCongé à donner avec un délai de préavis de 1 mois | À tout momentCongé à donner avec un délai de préavis de 1 mois |
| Fin de bail à l’initiative du propriétaire | À l'échéance du bail et pour un des motifs autorisés (reprise pour habiter, reprise pour vendre, ou motif légitime et sérieux)Congé à donner avec un délai de préavis d'au moins 6 mois | À l'échéance du bail et pour 1 des motifs autorisés (reprise pour habiter, reprise pour vendre, ou motif légitime et sérieux)Congé à donner avec un délai de préavis d'au moins 3 mois | À l'échéance du bailPas de congé à donner ni de délai de préavis à respecter |
De nombreuses règles sont communes au logement vide et au logement meublé utilisé comme résidence principale par le locataire. Ces règles concernent notamment les points suivants :
- Documents que le propriétaire peut réclamer au futur locataire
- Règles du cautionnement (mais clause de solidarité interdite en cas de bail mobilité)
- Frais d'agence immobilière
- Contenu de l'annonce immobilière
- Discrimination au logement
- Critères de décence
- Loyer (fixation du loyer, paiement du loyer, conséquences d'un impayé, révision du loyer en cours de bail et sa réévaluation en fin de bail)
- Liste des charges locatives
- Assurance habitation
- Utilisation du logement par le locataire
- Travaux et réparations locatives
- Sous-location.
Un logement vide peut aussi être utilisé comme résidence principale par le locataire, dans les cas suivants :
- Le logement est conventionné Anah. Dans ce cas, le locataire doit avoir des revenus modestes.
- Le logement est soumis à la loi de 48. Dans ce cas, le logement obéit à des règles particulières, notamment au moment de la fin du bail (sortie du régime de 48, préavis du propriétaire, préavis du locataire).
Un logement meublé peut être mis en location en tant que meublé de tourisme. Dans ce cas, le locataire utilise le logement pour un bref séjour, et sans en faire sa résidence principale.